法院，你怎么把政府权力和业主权利给了物业公司？


作为执业律师，我们会经常遇到各类疑难案件，经常会与法官们就案件的审理或法律的适用问题产生争执。作为律师，我们往往会从公民基本权利、国家现行法律、法规或法学基本原理等角度考虑或分析有关案件问题，而法官们有时则更注重法院系统内部出台的相关司法解释、案件审理意见、批复或通知。我们也认可，大多数情况下法院系统内部出台的这些司法解释、案件审理意见、批复或通知是对国家现行法律法规或法学基本原理最好的诠释。但是我们也发现，在个别情况下，法院系统出台的有些司法解释、案件审理意见、批复或通知等内容却背离了国家基本法律法规、也不符合基本的法学原理、更谈不上公民基本权利的保护。

就拿《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（以下称“《意见》”）为例来言吧。该《意见》是经北京市高级人民法院审判委员会2003年12月15日第二十四次会议讨论通过，且是于2004年1月1日始试行的。目前北京市各级法院就按该《意见》内容来审理有关的物业管理纠纷案，可以说是“权威性”甚高。该《意见》第五部分关于管理权纠纷内容就直接赋予了物业管理企业国家行政机关权力和业主们应当享有的权利，甚至剥夺了业主们某些合法权利。
这样的司法意见规定显然是不完全符合我国《民法通则》、《合同法》、《物业管理条例》等法律规定内容的，也不符合基本的有关物权或债权的基本民法学原理。下面让我们就此问题略作些展述。

一、物业管理的性质及存在前提条件是什么？

物业管理，顾名思义，实际上是对自己或他人不动产物业进行看管或维护以便使其功能能够不断延续的一种行为。这种对物业的看管或维护行为的对象是“不动产或物业”，它首先是基于取得相应的物权后才能产生。当然，这种看管或维护行为不一定由业主（物业产权人）亲自实施，其完全可以委托或授权他人去实施该等看管或维护行为。物业管理企业就是接受业主委托而对其相应物业提供看管或维护的中介服务机构。

必须要明确的是：物业管理的性质是对物的管理，而不是对业主和其他行为相对人的管理；对业主而言，管理人不是其授权或委派的代表，更不是什么法定意义上的代理人角色，它的合同义务就是对物业提供看管或维护服务，它的合同权利便是获得服务费或酬金。物业管理人若没有尽到其应负的看管义务，导致物业受损的，管理人还要对业主承担相应的违约或赔偿责任。

本来是否需要物业管理服务完全是物业产权人个人的私事，是完全没有必要通过法律来进行规范的事。但是随着现代社会、现代建筑文明和生活文明的不断演进，空间所有权和建筑物区分所有权的出现，对共有、共用物业的管理便不是你我个人所能左右的私事了，而是成为所有业主（物业产权人）或利害关系人共同来决定的“公事”了。当然这种“公事”不是国家管理意义上的公事，而是基于居住空间所产生的私事的集合体。这种“公事”要么由全体业主或利害关系人共同商讨决定，要么按照“民主集中制”的原则由全体物业产权人选举产生的表意机构或代表组织（比如业主委员会）来决定，要么通过立法形式直接规定为由代表公共权力的政府某部门来行使（当然，在提倡“小政府、大社会”的今天，这种管理模式可能会因成本最高而效率最低，很不合时宜）。从法律角度看，这种业主管理权产生是不能够离开物业产权或法律规定而存在的，其中部分权利是不可以通过订立民事合同的方式来转让给个人或以营利为目的的企业来行使的。因为每个业主都无权自己决定公共物业的管理事宜、也无权代表其他产权人决定公共物业的管理事宜，所以物业管理企业通过与所有单个业主签订《物业管理协议》的方式并不代表其实际已经取得或获得对公共物业的管理权，公共物业的管理权仍旧是物业产权人。

按照《物业管理条例》之规定，在小区业主委员会成立之前的物业管理企业是法定由开发建设单位负责的，而不是业主自己通过合同所能决定的。业主委员会成立后，公共物业的管理权是由业主委员会代表物业产权人来行使的，所以不应存在物业管理权合同转让的说法。北京市高级人民法院《意见》中关于“物业管理企业依据物业服务合同行使管理权”的提法是不确切的，应修改为“物业管理企业依据物业服务合同提供相应的物业服务”。

二、对物业共用部位、设备设施及物业管理秩序构成妨害时该如何制止？

对业主物业共用部位、设备设施及物业管理秩序构成妨害主要包括有以下几种情况：1、物业管理企业违约或违规实施的利用物业共用部位、共用设备设施、甚至乱搭乱建等行为；2、部分业主擅自实施的利用物业共用部位、共用设备设施，对其构成损害或破坏、甚至不按规定装修装饰房屋、乱搭乱建等行为；3、其他第三人（如装修公司、建筑施工单位等）实施的随意破坏物业共用部位、设备设施等行为；4、其他有关当事人实施的破坏小区绿化、环境卫生、安全消防、不按规定饲养动物、更改物业用途等行为。
行为人实施的上述行为可能产生如下侵害业主利益的法律后果：1、业主们所期待的配套设施经济收益受损；2、改变小区原建筑布局和物业结构，破坏或影响原小区建筑、道路、绿地设计或施工规划；3、危及单个或多个业主物业的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的利益；4、影响其他单个或多个业主的通风、采光或出行等相邻权益；5、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果。

行为人实施的上述行为可能会违反有关规划、城建、环保、消防或治安等政府部门制定的行政法律法规或部门规章。对此行政违法者（即行政管理相对人），政府职能部门有权根据行为人的违法情况对其作出相应的行政处罚或制裁措施。行为人对有关的处罚或制裁决定不服的，还有权在法定的期限内提出行政复议或直接对作出行政处罚或制裁的机关提起行政诉讼。

最重要的是，行为人实施的上述行为肯定会侵害到全体业主、部分或单个业主的物业财产安全或正常的生活权益，全体业主（或业主委员会）、部分或单个业主可以直接依据《民法通则》等相关法律法规对行为人提出“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”的民事诉讼。

三、物业管理企业是否应当拥有政府权力和享有物业产权人的权利呢？

北京市高级人民法院《意见》中直接将物业管理企业对物业提供的看管或维护服务认可为是一种“合同管理权”，并准许物业管理企业可以作为原告直接起诉有关业主对自己实施的侵害物业共用部位、设备设施或对物业管理秩序构成妨害的行为，其实质上等于直接赋予了物业管理企业部分政府行政权力和业主权利。当然，法院如此赋权显然是欠缺国家法律依据的，也是违背民法学基本原理的。这是因为：

1、物业管理企业不是政府机关，它不能代表政府，不可能拥有制裁行为人行政违法的行政权力，其无权对构成侵权的业主或第三人（如施工单位等）采取行政强制措施。

2、物业管理企业自身不是小区共用物业的产权人，也不是物业产权人的代表，其自身可能就是对物业共用部位、设备设施及物业管理秩序构成妨害的行为实施者，所以其也不能代表全体业主、部分或单个业主提出“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”的民事诉讼，即物业管理企业作为此类诉讼的原告不符合《民事诉讼法》关于原告必须具备“其自身权利受到侵害或与案件事实存在法律上利害关系”等要求的规定。

3、对有关行为人所实施的违反行政、民事方面法律法规的行为，依据《物业管理条例》等相关法律法规，物业管理企业有采取必要措施（比如收取施工押金、对行为人讲明国家现行有关法律法规等）进行制止的义务；就有关侵权事实有通知受害业主或业主委员会的义务；就涉及行政违法行为有向相关政府职能部门快速进行举报的义务。物业管理企业怠于行使上述看管、通知或举报义务，导致业主利益受损的，其还应当对相应业主或利害关系人承担相应的违约或赔偿责任。但《意见》之前的任何法律法规都没有针对此类纠纷作出过物业管理企业可直接作为原告起诉业主的规定。

4、如果允许物业管理企业直接对实施侵权或违约行为的业主就对物业共用部位、设备设施及物业管理秩序构成妨害的行为提起民事诉讼等于剥夺了政府机关对该些行政违法行为实施处罚或制裁等管理职责的行政权限，也等于剥夺了行政管理相对人（主要是业主）寻求行政救济的权利，同时也相当于赋予物业管理企业等同于全体业主授权代表或业主委员会的法律地位。

5、物业管理企业直接起诉要求个别业主承担“排除妨碍、恢复原状”的民事责任等于混同了物上请求权和合同债权请求权的本质区别。按照基本民法原理，对侵害物权所产生的请求权（即物上请求权）保护方式为“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”等；而对保障合同债权实现所产生的保护请求权（即债的请求权）的保护方式为“确认合同有效或无效、请求合同解除或撤销或继续履行、承担违约责任或赔偿损失”等，不可能产生“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的请求权保护方式。如果允许物业管理企业以《物业管理协议》等合同为依据，但却向业主们提出“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的“物上请求权”，这样岂不随意就混淆了物权与合同债权请求权保护方式上的区别。

总之，北京市高级人民法院出台的《意见》中对物业管理企业的诉讼赋权规定是没有任何法律和法理依据的，并且该等赋权对国家行政权力行使和物业产权人权利享有直接构成妨害。

四、法院怎么能剥夺单个或部分业主的诉权？

北京市高级人民法院出台的《意见》中规定“物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利（现实中此等情形大量存在），损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益”。

值得注意的是：《意见》中只规定业主委员会可以提起诉讼。为什么不规定单个或部分业主可以以个人或部分业主名义提起代表广大业主公共利益的公益诉讼呢？如果小区业主委员会迟迟成立不起来或业主们根本不想成立业主委员会该怎么办呢？是不是物业管理企业的上述违约或违规行为就永远不可能通过诉讼途径得到解决呢？

可见，实事求是而言，在目前中国现有司法环境状况下，最高人民法院和省（直辖市、自治区）各高级人民法院的司法解释、有关案件审理的意见、批复或通知等文件确实起到了补充立法之不足的作用。但是我们在肯定其积极方面的同时，却也不能忽略其带来的某些副面影响。按照我国现行政治体制，全国和省（直辖市、自治区）、地级市（自治州）、较大市各级人民代表大会才是国家立法机关，国务院及其各部委有权制定行政管理方面的行政法规、行政规章等规范性文件；而法院应只是审判机关，其只应对司法案件审理过程遇到的问题出具一些如何适用法律或法规的司法文件。法院出台的这些司法解释、案件审理的意见、批复或通知无权对国家法律或行政法规等规范文件作出修改，否则难免会产生司法审判权力的不正当扩张或滥用情形。
国务院


国务院办公厅关于发布《国家行政机关公文处理办法》的通知
国务院


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
现将修订的《国家行政机关公文处理办法》发给你们，自一九九四年一月一日起施行。

附：国家行政机关公文处理办法

第一章 总 则
第一条 为使国家行政机关(以下简称行政机关)的公文处理工作规范化、制度化、科学化，提高公文处理工作的效率和公文质量，制定本办法。
第二条 行政机关的公文(包括电报，下同)，是行政机关在行政管理过程中所形成的具有法定效力和规范体式的公务文书，是传达贯彻党和国家的方针、政策，发布行政法规和规章，施行行政措施，请示和答复问题，指导、布置和商洽工作，报告情况，交流经验的重要工具。
第三条 各级行政机关的办公厅(室)是公文处理的管理机构，主管本机关并负责指导下级机关的公文处理工作。
第四条 各级行政机关的办公厅(室)应当设立文秘部门或者配备专职人员负责公文处理工作。文秘人员应当忠于职守，廉洁正派，具备有关专业知识。
第五条 各级行政机关要发扬深入实际、联系群众、调查研究、实事求是和认真负责的工作作风，克服官僚主义、形式主义和文牍主义，逐步改善办公手段，努力提高公文处理工作的效率和质量。行文要少而精、注重效用。
第六条 公文处理必须做到及时、准确、安全。公文由文秘部门统一收发、分办、传递、用印、立卷、归档和销毁。
第七条 各级行政机关的公文处理工作，应贯彻“党政分开”的原则。
第八条 在公文处理工作中，必须严格执行国家保密法律、法规和有关保密规定，确保国家秘密安全。

第二章 公文种类
第九条 行政机关的公文种类主要包括：
(一)命令(令)
适用于依照有关法律规定发布行政法规和规章；宣布施行重大强制性行政措施；奖惩有关人员；撤销下级机关不适当的决定。
(二)议案
适用于各级人民政府按照法律程序向同级人民代表大会或人民代表大会常务委员会提请审议事项。
(三)决定
适用于对重要事项或者重大行动做出安排。
(四)指示
适用于对下级机关布置工作，阐明工作活动的指导原则。
(五)公告、通告
“公告”适用于向国内外宣布重要事项或者法定事项。
“通告”适用于在一定范围内公布应当遵守或者周知的事项。
(六)通知
适用于批转下级机关的公文，转发上级机关和不相隶属机关的公文；发布规章；传达要求下级机关办理和有关单位需要周知或者共同执行的事项；任免和聘用干部。
(七)通报
适用于表彰先进，批评错误，传达重要精神或者情况。
(八)报告
适用于向上级机关汇报工作，反映情况，提出意见或者建议，答复上级机关的询问。
(九)请示
适用于向上级机关请求指示、批准。
(十)批复
适用于答复下级机关请示事项。
(十一)函
适用于不相隶属机关之间相互商洽工作、询问和答复问题；向有关主管部门请求批准等。
(十二)会议纪要
适用于记载和传达会议情况和议定事项。

第三章 公文格式
第十条 公文一般由发文机关、秘密等级、紧急程度、发文字号、签发人、标题、主送机关、正文、附件、印章、成文时间、附注、主题词、抄送机关、印发机关和时间等部分组成。
(一)发文机关应当写全称或者规范化简称；联合行文，主办机关应当排列在前。
(二)秘密公文应当分别标明“绝密”、“机密”、“秘密”，“绝密”、“机密”公文应当标明份数序号。
(三)紧急文件应当分别标明“特急”、“急件”；紧急电报应当分别标明“特急”、“加急”、“平急”。
(四)发文字号，包括机关代字、年份、序号。联合行文，只标明主办机关发文字号。
(五)上报的公文，应当在首页注明签发人姓名。
(六)公文标题，应当准确简要地概括公文的主要内容，一般应当标明发文机关，并准确标明公文种类。标题中除法规、规章名称加书名号外，一般不用标点符号。
(七)公文如有附件，应当在正文之后、成文时间之前注明附件顺序和名称。
(八)公文除会议纪要外，应当加盖印章。联合上报的非法规性文件，由主办机关加盖印章。联合下发的公文，联合发文机关都应当加盖印章。
(九)成文时间，以领导人签发的日期为准；联合行文，以最后签发机关领导人的签发日期为准。电报，以发出日期为准。
(十)文件应当标注主题词；上报的文件，应当按照上级机关的要求标注主题词。
(十一)文字从左至右横写、横排。少数民族文字按其习惯书写、排版。在民族自治地方，可并用汉字和通用的少数民族文字。
第十一条 公文用纸一般为16开型(长260毫米、宽184毫米)；也可以采用国际标准Ａ4型(长297毫米、宽210毫米)。左侧装订。张贴的公文用纸大小，根据实际需要确定。

第四章 行文规则
第十二条 各级行政机关的行文关系，应当根据各自的隶属关系和职权范围确定。
第十三条 政府各部门在本部门职权范围内，可以互相行文，可以向下一级政府的有关业务部门行文，也可以根据本级政府授权和职权规定，向下一级政府行文。
第十四条 向下级机关的重要行文，应当同时抄送直接上级机关。
第十五条 部门之间对有关问题未经协商一致，不得各自向下行文。如擅自行文，上级机关有权责令纠正或撤销。
第十六条 同级政府、同级政府各部门、上级政府部门与下一级政府可以联合行文；政府及其部门与同级党委、军队机关及其部门可以联合行文；政府部门与同级人民团体和行使行政职能的事业单位也可以联合行文。
联合行文应当确有必要，单位不宜过多。
第十七条 各级行政机关一般不得越级请示。因特殊情况必须越级请示时，应当抄送被越过的上级机关。
第十八条 “请示”应当一文一事；一般只写一个主送机关，如需同时送其他机关，应当用抄送形式，但不得同时抄送下级机关。除领导直接交办的事项外，“请示”不得直接送领导者个人。
第十九条 “报告”中不得夹带请示事项。
第二十条 受双重领导的机关向上级机关请示，应当写明主送机关和抄送机关，由主送机关负责答复。上级机关向受双重领导的下级机关行文，必要时应当抄送其另一上级机关。
第二十一条 经批准在报刊上全文发布的行政法规和规章，应当视为正式公文依照执行，可不再行文。同时，由发文机关印制少量文本，供存档备查。

第五章 公文办理
第二十二条 公文办理分为收文和发文。收文办理一般包括传递、签收、登记、分发、拟办、批办、承办、催办、查办、立卷、归档、销毁等程序；发文办理一般包括拟稿、审核、签发、缮印、校对、用印、登记、分发、立卷、归档、销毁等程序。
第二十三条 需要办理的公文，文秘部门应当及时提出拟办意见送领导人批示，或者交有关部门办理。紧急公文，应当提出办理时限。
第二十四条 承办单位应当抓紧办理，不得延误、推诿。对不属于本单位职权范围或者不适宜由本单位办理的，应当迅速退回交办的文秘部门并说明理由。
第二十五条 凡涉及其他部门或者地区的问题，主办机关应当主动与有关部门或者地区协商、会签。上报的公文，如有关方面意见不一致，应当如实反映。
第二十六条 属于部门职权范围的事项，应当由部门自行发文或者几个部门联合发文。须经政府审批的事项，经政府同意后，也可以由部门发文，文中可以注明经政府同意。属于要求解决的具体问题，应当按照部门职权范围直接报送有关主管部门处理。
第二十七条 送领导人批示或者交有关部门办理的公文，文秘部门要负责催办、查办，做到紧急公文跟踪催办、查办，重要公文重点催办、查办，一般公文定期催办、查办。对下发的重要公文，应当及时了解和反馈执行情况。
第二十八条 草拟公文应当做到：
(一)符合国家的法律、法规和方针、政策及有关规定。如提出新的政策规定，要切实可行，并加以说明。
(二)情况确实，观点明确，条理清楚，文字精炼，书写工整，标点准确，篇幅力求简短。
(三)人名、地名、数字、引文准确。引用公文应当先引标题，后引发文字号。日期应当写具体的年、月、日。
(四)结构层次序数，第一层为“一、”，第二层为“(一)”，第三层为“1.”，第四层为“(1)”。
(五)必须使用国家法定计量单位。
(六)用词用字准确、规范。文内使用简称，一般应当先用全称，并注明简称。
第二十九条 公文中的数字，除成文时间、部分结构层次序数和词、词组、惯用语、缩略语、具有修辞色彩语句中作为词素的数字必须使用汉字外，应当使用阿拉伯数码。
第三十条 公文由本机关领导人签发。重要的或涉及面广的，必须由正职或者主持日常工作的副职领导人签发；经授权，有的公文可由秘书长或办公厅(室)主任签发。
第三十一条 审批公文，主批人应当明确签署意见，并写上姓名和审批时间。其他审批人圈阅，应当视为同意。
第三十二条 草拟、修改和签批公文，用笔用墨必须符合存档要求。不得在文稿装订线外书写。
第三十三条 公文送领导人签发之前，应当由办公厅(室)进行审核。审核的重点是：是否需要行文，是否符合国家的法律、法规和方针、政策及有关规定，是否与有关部门、地区协商、会签，文字表述、文种使用、公文格式等是否符合本办法的有关规定。
第三十四条 上报的公文，如不符合本办法第十七条、第十八条、第二十五条和第二十八条第一项的规定，上级机关的文秘部门可退回呈报单位。
第三十五条 上级行政机关的秘密公文，除绝密和注明不准翻印的以外，经下一级机关负责人或者办公厅(室)主任批准，可以翻印。翻印时，应当注明翻印的机关、时间、份数和印发范围。密码电报不得翻印、复制，不得密电明复、明电密电混用。
第三十六条 传递秘密公文，必须采取保密措施，确保安全。利用计算机、传真机等传输秘密公文，必须采用加密装置。绝密级公文不得利用计算机、传真机传输。

第六章 公文立卷、归档和销毁
第三十七条 公文办完后，应当根据《中华人民共和国档案法》和有关规定，及时将公文定稿、正本和有关材料整理立卷。电报随同文件一起立卷。
第三十八条 公文归档，应当根据其相互联系、特征和保存价值分类整理立卷，要保证档案的齐全、完整，能正确反映本机关的主要工作情况，以便于保管和利用。
第三十九条 联合办理的公文，原件由主办单位立卷，其他单位保存复制件。
第四十条 公文复制件作为正式文件使用时，应当加盖复制机关证明章，视同正式文件妥善保管。
第四十一条 案卷应当确定保管期限，按照有关规定定期向档案部门移交。个人不得保存应当归档的公文。
第四十二条 没有归档和存查价值的公文，经过鉴别和主管领导人批准，可以定期销毁。销毁秘密公文，应当进行登记，由二人监销，保证不丢失、不漏销。

第七章 附 则
第四十三条 行政法规、规章方面的公文，依照有关行政法规处理。外事方面的公文处理办法，由外交部依照本办法另行制定。
第四十四条 本办法由国务院办公厅负责解释。
第四十五条 本办法自一九九四年一月一日起施行，其他有关行政机关公文处理的规定，凡与本办法不一致的，以本办法为准。



1993年11月21日