上海市房地产交易中心


上海市房屋先租后售试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步搞活房屋租赁市场，加快新建商品房及存量房屋的流通，促进房地产市场的健康发展，现就新建商品房或存量房屋的先租后售管理制定本试行办法：
一、商品房及存量房屋先租后售是指房地产开发经营企业投资建造、并已取得《房地产权证》的商品房及房屋所有权人拥有的存量产权房屋，采取先出租给承租人使用，再根据合同约定出售给该承租人的一种促销行为。
二、上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房屋先租后售的行政主管部门。区、县房地产管理部门根据职责分工负责所辖区域内房屋租赁和内销商品房及内销存量房屋（以下简称内销房屋）的租后出售的行政管理工作，业务上受市房地局的领导。
三、房地产开发经营企业及房屋所有权人（以下简称房屋业主）实施房屋先租后售，应在出租时与承租人签订房屋先租后售合同。
先租后售合同除应具备《城市房屋租赁管理办法》规定的租赁条款内容外，还应明确双方当事人买卖该房屋的有关权利、义务、责任。其中必须包括：买卖该房屋的时限、价格；约定的买卖价格与实际成交时支付价款的计算方式；出租人解除与承租人购房约定的条件。
四、房屋业主与承租人签订的房屋先租后售合同，可按上述规定自行拟定，也可使用市房地局制订的房屋先租后售合同示范文本。
五、房屋租赁合同签订后的15天内，房屋业主与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心办理房屋租赁登记备案，取得《上海市房屋租赁证》（以下简称《房屋租赁证》）。
六、房屋先租后售合同经登记备案后，在合同约定的有效期限内，该出租房屋需设定抵押的，房屋业主应当事先取得承租人书面同意，并将先租后售的事实告知抵押权人。
七、在租赁期间，未经承租人书面同意放弃购房权利的，房屋业主不得将该房屋另行出售给他人。
租赁期间，承租人不得将该房屋先租后售的权利转让他人，但承租人征得房屋业主的书面同意，可以将该房屋的一部分或全部转租给他人。
八、承租人根据先租后售合同约定购买其承租的房屋，必须在租赁合同届满前与房屋业主签订商品房出售合同或房屋买卖合同（以下简称出售合同或买卖合同），并在合同中载明出售前承租人已租赁的时间、缴付的租金、该房屋出租时约定的买卖价和实际成交时支付价款的计算等内容
。
九、出售合同或买卖合同签订后，双方当事人应按规定向市或房屋所在地区、县房地产交易中心办理过户申请和价格申报。办理过户申请和价格申报时，除应提交《上海市房地产转让办法》、《上海市房地产登记条例》规定的文件外，还应提交已经登记的先租后售合同、《房屋租赁证
》和承租人已交付的租金发票、房屋业主出租该房屋的纳税凭证等文件副本或影印件。
十、自房地产交易中心受理转让当事人过户申请之日起，先租后售合同即自行终止。凡内销房屋先租后售，房屋业主应在向房屋所在地区、县房地产交易中心办理过户申请的同时办理注销租赁登记；外销房屋先租后售房屋业主则应在先租后售合同终止之日起的15日内，向原受理登记
的房屋所在地区、县房地产交易管理部门办理注销租赁登记。
十一、租赁期间，双方当事人根据《城市房屋租赁管理办法》第十二条或第二十四条规定，解除或终止先租后售合同的，则该合同中约定的有关买卖该房屋的权利、义务也随之解除或终止。
先租后售合同解除或终止后，双方当事人再签订出售合同或买卖合同，均不再适用本试行办法。
十二、本试行办法自1998年9月1日起执行。



1998年9月1日
全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会关于进一步开展法制宣传教育的决议

（２００１年４月２８日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）


自１９８６年以来，全国已经实施了三个五年法制宣传教育规划，广大公民的法制观念明显增强，社会各项事业的依法治理工作逐步开展，在保障改革发展稳定的大局，促进依法治国基本方略的实施中发挥了积极的作用。为了适应新世纪我国社会主义现代化建设的要求，顺利实施国民经济和社会发展“十五”计划，积极推进社会主义民主与法制建设，有必要从２００１年到２００５年在全体公民中继续实施法制宣传教育的第四个五年规划。通过深入开展法制宣传教育，宣传学习邓小平民主法制建设理论、依法治国基本方略和宪法、法律，扎实推进依法治理工作，进一步提高全体公民的法律素质和全社会的依法管理水平，努力做到有法必依、执法必严、违法必究，以保障和促进经济建设和社会各项事业顺利健康地发展。为此，特作如下决议：

一、继续深入宣传学习宪法，强化全体公民的宪法意识。努力开展与广大公民权利义务密切相关的法律法规的宣传教育，增强公民遵纪守法和依法自我保护的意识。围绕党和国家的中心工作，宣传社会主义市场经济的法律法规，宣传保障和促进西部大开发的法律法规，宣传我国加入世界贸易组织后公民需要熟悉的法律法规，宣传加强社会治安、维护社会稳定方面的法律法规，增强广大公民同违法犯罪行为作斗争的自觉性，为改革发展稳定创造良好的法治环境。坚持依法治国与以德治国相结合，法制教育和思想道德教育相结合，促进社会主义民主法制建设、精神文明建设和物质文明建设同步发展。

二、全体公民都应当接受法制教育。重点是进一步加强各级领导干部、司法人员、行政执法人员、青少年和企业经营管理人员的法制教育。各级领导干部尤其要带头学法、守法、用法，增强法制观念特别是宪法观念，做到依法决策、依法管理。司法人员和行政执法人员应当深入学习、熟练掌握与本职工作相关的法律法规，做到公正司法、依法行政，自觉维护法制的统一与权威，保护公民的合法权益。青少年应当从小接受法制教育，在九年义务教育期间掌握公民应当懂得的基本法律常识。企业经营管理人员应当努力学习与本行业有关的法律法规，增强依法经营管理的自觉性。

三、法制宣传教育是依法治国、建设社会主义法治国家的一项基础性工作。实施第四个五年法制宣传教育规划，要积极贯彻依法治国的方针，把学法和用法，法制宣传教育和依法治理的实践紧密结合起来。积极开展地方依法治理工作，逐步实现各项事务管理的法制化；积极开展各部门、各行业的依法治理工作，不断提高依法行政、依法管理的水平；积极开展基层依法治理工作，正确处理人民内部矛盾，维护社会稳定，推进基层民主政治建设；围绕党和国家的中心工作，开展各种形式的专项依法治理活动，促进各项事业顺利健康地发展。

四、开展法制宣传教育要紧密结合形势，有针对性地进行。文化、新闻出版、广播影视等部门要充分发挥大众传媒的作用，开展形式多样、生动活泼的法制宣传教育，形成浓厚的法制舆论氛围。要充分发挥居民委员会、村民委员会等基层组织的作用，把法制宣传教育工作做到每家每户。

五、在全体公民中进一步深入开展法制宣传教育，必须在中国共产党的领导下，动员和依靠全社会的力量去完成。一切国家机关和武装力量，各政党和各社会团体、各企业事业组织和各类学校，都要高度重视法制宣传教育工作，积极参与，齐抓共管，明确责任，健全制度，注重实效。

六、各级人民代表大会及其常务委员会要加强对法制宣传教育工作和依法治理工作的监督，听取工作情况的报告，开展视察活动、调查研究和执法检查，督促本决议的执行。