湖北省武汉市人民政府


武汉市人民政府令
第146号


《武汉市土地登记管理办法》已经2003年8月11日市人民政府第8次常务会议审议通过，现予公布，自2003年10月20日起施行。


市长 李宪生
二ОО三年九月十五日


武汉市土地登记管理办法

第一章 总 则


第一条 为规范土地登记行为，加强土地登记管理，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权以及土地他项权利(以下简称土地权利)的设定、变更、终止，依照本办法进行登记。
第三条 市土地行政管理部门是全市土地登记的主管部门，直接负责江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区和东湖新技术开发区内的土地登记工作。本市其他区的土地行政管理部门负责本辖区内的土地登记工作。
第四条 土地行政管理部门和房产行政管理部门应相互配合，本着便民、利民的原则，简化办事程序，提高工作效率，按照市人民政府的规定，共同做好土地权利和房屋所有权的登记工作。
第五条 土地行政管理部门对申请人申请的土地权利依法进行审查和确认，由本级人民政府核发土地证书。土地证书是权利人依法使用和处分土地的法律凭证。
依法登记的土地权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条 未经依法登记的土地，不得转让、出租或者抵押。



第二章 一般规定


第七条 本办法所称土地登记包括初始登记、设定登记、变更登记和注销登记。
初始土地登记工作，按照国家有关规定，由市人民政府印发通告，市土地行政管理部门组织实施。
第八条 土地登记以宗地为基本单元。
宗地是指由土地权属界址线封闭的地块。
拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记。
土地使用权类型、终止日期和用途不同的，应当分别划宗。
两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。
第九条 土地登记应当记载土地权利人名称、土地的位置、面积、用途、权属性质、使用权类型、取得时间、终止日期、他项权利状况等。
第十条 土地登记依照下列程序进行：
(一) 土地登记申请；
(二) 地籍调查；
(三) 权属审核；
(四) 注册登记；
(五) 颁发或者更换土地证书。
土地登记申请人应当按照规定缴纳有关费用。
第十一条 土地权利人可以自己申请土地登记，也可以委托他人代理申请土地登记。委托他人申请土地登记的，代理人应当提交委托书和代理人身份证明。
境外申请人委托他人代理申请土地登记的，代理人应当提交经公证或者认证的委托书和代理人身份证明。
第十二条 依法买卖、交换、赠与、抵押、出租土地使用权办理土地登记的，应当由双方当事人共同申请。
第十三条 有下列情形之一的，可由当事人一方申请土地登记：
(一) 继承土地使用权的；
(二) 执行人民法院或仲裁机构已经发生法律效力的法律文书；
(三) 法律、法规规定的其他情形。
第十四条 土地权利人应当以下列名称申请土地登记：
(一) 企业法人，为该企业法人名称；
(二) 国家机关、事业单位、社会团体，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；
(三) 非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；
(四) 自然人，为合法身份证明上的姓名。
第十五条 土地登记申请有下列情形之一的，土地行政管理部门应当暂缓土地登记：
(一) 申请文书需要修正或补齐的；
(二) 土地权属争议尚未处理的；
(三) 土地违法行为尚未处理的；
(四) 依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的；
(五) 法律、法规规定应予暂缓土地登记的其他情形。
前款规定的情形消除后，土地行政管理部门应准予土地登记。
第十六条 有下列情形之一的，土地行政管理部门不予土地登记：
(一) 申请登记的土地不在本行政区内的；
(二) 土地登记申请人不能提供合法身份证明的；
(三) 土地权属来源不明的；
(四) 转让、出租、抵押土地使用权超过土地使用权出让年限的；
(五) 法律、法规规定不予土地登记的其他情形。
第十七条 土地证书实行查验制度，土地权利人应当按照土地行政管理部门规定的期限办理土地证书查验手续。
第十八条 土地证书不得涂改，涂改的土地证书无效。
土地证书破损，经查验后可以换发。换发土地证书时，同时将原土地证书注销。
第十九条 土地证书灭失的，土地权利人应当及时向土地行政管理部门申请报失并向社会公开声明。土地行政管理部门在查实土地权属后，应当受理灭失补发登记，并在报刊上发布灭失补发土地证公告，公告期为30天。公告期内，无人提出异议的，土地行政管理部门应当在公告期满之日起3日内予以补发。
第二十条 土地行政管理部门应当对全市土地登记资料实行专业管理，并建立土地登记资料公开查询制度。



第三章 设定登记


第二十一条 依法取得国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的，土地权利人应当自取得该项土地权利之日起30日内，向土地行政管理部门申请土地设定登记。
第二十二条 依法出租或者抵押土地使用权的，土地权利人应当自土地使用权租赁或者抵押合同签订之日起15日内，持土地证书、土地使用权租赁合同或者抵押合同，向土地行政管理部门申请土地使用权出租或者抵押登记。
其他土地他项权利的取得，当事人应当在合同或协议签订之日起15日内，持土地证书、合同或协议，向土地行政管理部门申请土地他项权利登记。
第二十三条 单位和个人需临时用地的，应当自临时用地申请被批准之日起15日内，持有关批准文件，向土地行政管理部门申请临时用地登记。
第二十四条 申请土地设定登记时，申请人应当提交下列资料：
(一) 土地登记申请书；
(二) 单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；
(三) 土地权属来源证明；
(四) 地上附着物产权证明；
(五) 具有相应资质的测量机构出具的地籍测绘成果；
(六) 法律、法规规定的其他有关资料。
第二十五条 土地行政管理部门对申请人的设定登记申请进行审查，符合规定的，应当自受理申请之日起30日内予以核准设定登记，并核发土地证书。经审查不符合规定的，应书面通知申请人，并说明理由。
第二十六条 国有土地使用权由使用单位或者个人申请登记。
属于村农民集体所有的土地，由村民委员会或者农村集体经济组织申请登记；属于乡、镇农民集体所有的土地，由乡、镇人民政府申请登记。
集体土地使用权由使用集体土地的单位或者个人申请登记。
使用国有农用地的,由使用该农用地的单位申请登记。
公用设施用地，由政府确定的行政主管部门申请登记。
第二十七条 土地使用权、所有权首次设定登记，应当进行公告。登记申请经审查符合规定的，土地行政 管理部门应当予以公告。公告期为30天。
公告期内，无人提出异议的，土地行政管理部门应当自公告期满之日起3日内予以核准登记，并向申请人核发土地证书。
第二十八条 对设定登记公告提出异议的，土地行政管理部门应当自接到书面异议之日起7日内，将书面异议的副本送达土地登记申请人。土地登记申请人应当自接到书面异议副本之日起10日内，向土地行政管理部门作出书面答复。逾期不答复的，由土地行政管理部门驳回土地登记申请。
土地行政管理部门经过调查核实，认为异议成立，构成土地权属争议的，应当书面通知当事人，并按国家有关规定进行处理后，视处理结果受理登记。



第四章 变更登记


第二十九条 已经登记的土地权利遇有下列情形之一的，土地权利人应当根据国家有关规定，自签订合同或有关文书生效之日起30日内申请变更登记：
(一) 国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权依法发生转移的；
(二) 抵押、出租等他项权利发生变化的；
(三) 出让土地使用权年限届满后，经批准续期使用的；
(四) 土地权利人姓名或者名称、土地座落或者门牌号发生变化的；
(五) 土地使用权面积、用途变更的；
(六) 其他原因引起土地权属变更的。
第三十条 申请土地变更登记时，申请人应当提交下列资料：
(一) 土地变更登记申请书；
(二) 与变更事实相关的协议书、合同等证明文书；
(三) 申请变更登记当事人的身份证明；
(四) 有关批准文件，非法人企业、组织的土地转移，还应提交其主管部门同意转移的批准文件；
(五) 土地证书原件；
(六) 具有相应资质的测量机构出具的变更地籍测绘成果；
(七) 需要提交的其他资料。
第三十一条 土地行政管理部门对申请人的变更登记申请进行审查，符合规定的，土地行政管理部门应当自受理申请之日起30日内予以核准变更登记，并核发土地证书。经审查不符合规定的，应当书面通知申请人，并说明理由。
第三十二条 预售商品房的，预售人应当自取得商品房预售许可证之日起30日内，持土地证书和商品房预售许可证，向土地行政管理部门申请商品房预售土地登记，领取商品房用地宗地分割转让证明，并将商品房用地宗地分割转让登记证明的用途告知购房人。购房人应当自领取房屋所有权证之日起30日内，持商品房用地宗地分割转让登记证明、房屋所有权证，到土地行政管理部门领取土地证书。
第三十三条 出售公有住房的，出售单位应当自购买方取得房屋所有权证之日起30日内，持公有住房售房合同、房屋所有权证和土地证书，向土地行政管理部门申请变更登记。
第三十四条 城镇居民住宅用房上市交易的，当事人应当自合同签订之日起30日内，持土地证书、房屋所有权证、交易合同，向土地行政管理部门申请变更登记。



第五章 注销登记


第三十五条 有下列情形之一的，土地权利人应当在土地权利终止事实发生之日起30日内，向土地行政管理部门申请土地注销登记，并交回土地证书：
(一) 土地出让年限届满，未申请续期或续期未获批准的；
(二) 县级以上人民政府或土地行政管理部门依法作出收回土地使用权决定的；
(三) 人民法院或仲裁机构依法作出土地使用权转移决定的法律文书生效的；
(四) 因不可抗力造成土地灭失的；
(五) 土地使用权出租、抵押合同终止的；
(六) 集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的；
(七) 土地权利终止的其他情形。
有前款规定的情形之一，土地权利人未在规定时间内提出申请的，土地行政管理部门责令限期办理注销登记；逾期不办理的，可以直接注销登记，并自注销登记之日起15日内书面通知土地权利人，限期收回土地证书。
第三十六条 土地行政管理部门对申请人的注销登记申请进行权属状况审核，符合规定的，应当自受理申请之日起30日内予以核准注销登记，收回并注销原土地证书。
第三十七条 土地行政管理部门或土地权利人发现土地登记结果错误或者漏登的，土地行政管理部门经核实后应当予以更正，并重新办理登记手续，注销原土地证书，将更正登记结果书面通知土地权利人，并重新核发土地证书。
第三十八条 依法注销的土地证书自注销登记生效之日起失效，并由土地行政管理部门向社会公告。



第六章 法律责任


第三十九条 土地权利人无正当理由未按本办法规定申请土地设定登记、变更登记和他项权利登记的，由登记机关根据《湖北省土地管理实施办法》的规定责令限期办理，并可处以登记费1倍以上2倍以下的罚款；拒不办理的，按非法占地处理。
第四十条 当事人伪造土地证书的，其伪造的土地证书无效，由登记机关依法没收伪造的土地证书；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 非登记机关或个人擅自受理土地登记或擅自制作、发放土地证书的，该土地证书无效，并依法追究当事人的责任。
第四十二条 因申请土地登记的当事人提交虚假申请登记文件骗取土地证书的，由土地行政管理部门注销其土地证书。
第四十三条 当事人对土地行政管理部门作出的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第四十四条 因土地登记人员的过错，造成土地登记错登、漏登的，土地行政主管部门应当及时更正或者补登；给权利人造成经济损失的，应当依法给予赔偿。
第四十五条 土地登记人员在土地登记过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，应当依法予以行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。



第七章 附 则


第四十六条 本办法具体应用中的问题由市土地行政管理部门负责解释。
第四十七条 本办法自2003年10月20施行。


　　当持有行为对社会关系产生的危害达到一定程度时,持有行为即进入刑法评价的视野。程序法没有相应严格的立法规定,因此,对于持有型犯罪行为人的主观罪过的证明以及证明责任的承担,由于缺乏明确的证明标准而存在较大的争议。而刑事诉讼法关于证据规则的完善,对持有型犯罪定罪机制有着深刻的影响。

　　持有型犯罪的司法困惑

　　(一)行为人主观罪过证明的困难。对行为人的主观罪过的判定本身就具有一定的难度,但相对于作为犯罪或不作为犯罪的主观罪过证明,根据持有型犯罪行为人的持有行为来判断行为人的主观罪过的难度更大。就非法持有毒品犯罪而言,由于非法持有毒品罪的法定刑一般轻于其他毒品犯罪的法定刑,行为人一旦因其他毒品犯罪被抓获,往往极力否认自己真实的犯罪意图,而仅承认有持有毒品的故意,有时甚至连持有的故意也予以否认。因此,除非行为人主动如实供述自己的罪行,否则要证明持有人的主观故意十分困难。另一方面,当行为人确实不知道是毒品而持有时,刑法又如何使无辜者免遭牢狱之灾呢?立法者设立非法持有毒品罪的初衷,是为了严密法网,打击毒品犯罪。但由于对行为人主观罪过的推定没有相应的标准和程序保障,很难达到罪刑相适应原则的实现。

　　(二)证明责任分配的争议。“证明责任乃诉讼的脊梁”,这一法谚生动说明了证明责任在刑事诉讼活动中的重要性。随着巨额财产来源不明罪以及其他持有型犯罪的出现及其在诉讼程序上表现出来的特殊性,持有型犯罪证明责任的分配出现颇多争议。比如,有学者认为司法机关和被告人共同承担证明责任。也有学者提出被告人不应承担证明责任,而完全由司法机关承担证明责任。对于持有型犯罪的证明责任的分配,究竟应遵循控诉方承担证明责任的一般原则,还是应作为一种特例来处理证明责任的承担主体,这不仅涉及到该类罪的构成要件的特殊性,还需要刑事程序法给予法律的保障。

　　证据规则改革将严格持有型犯罪行为人主观罪过推定程序

　　刑事诉讼法的证据规则改革,对持有型犯罪行为人主观罪过的认定有积极指导意义。首先,非法证据排除规则的确立,从程序上保证证据收集的合法性。如从制度上进一步遏制刑讯逼供和其他非法收集证据的行为,维护司法公正和刑事诉讼参与人的合法权益,从程序上最大程度地保证公正取得构成持有型犯罪的主观故意的证据。其次,对“证据确实、充分”的证明标准的解释,将排除合理怀疑规定纳入刑事诉讼法,从程序上严格检察机关提供的证明行为人主观罪过推定的证据适用,从而严格对行为人主观罪过的推定程序。

　　因此,在适用推定认定行为人的故意时,应遵循以下原则:第一,只有收集不到充分的证据证明时,才能考虑适用推定。第二,适用推定时应同时具备下列两个条件:一是有证据证明行为人持有的是法律规定的特定物品;二是有证据证明行为人有异常表现且不能作出合理解释。第三,准许行为人提出反证。由于推定的故意不是确凿证据证明的结果,是在基础事实与待证事实二者之间常态联系的基础之上,运用情理判断和逻辑推理得出的结论,具有一定的盖然性。其准确度较低,有可能出现例外情况。因此,依照上述规定认定的明知,应允许行为人提出反证加以推翻。当事人提出反证时,不需要举证证明自己没有持有的故意,只要对控诉方的推定提出合理怀疑,即可排除其持有故意的成立。

　　证据规则改革对持有型犯罪证明责任分配的影响

　　刑事诉讼法第49条规定:“公诉案件中被告人有罪的举证责任由人民检察院承担,自诉案件中被告人有罪的举证责任由自诉人承担。”证明责任的分配由此被写入刑事诉讼法。但是对于巨额财产来源不明罪和非法持有国家绝密、机密文件、资料、物品罪而言,似乎该条规定并未起到应有的效果。这两罪均规定行为人有说明来源义务,从而证明自己不构成此类犯罪。如果遵循控诉方承担证明责任的原则,那么,很显然与巨额财产来源不明罪等持有犯罪的实体规范要求不相符。所以,刑事诉讼法的规定仍无法从程序上对持有型犯罪的证明责任予以明确指导。在此情况下,对持有型犯罪的证明责任的分配仍须从刑法原理和诉讼法理论基础上进行研究。

　　持有型犯罪的立法设计主要存在两种情况:一种是作为实质预备犯规定的持有特定犯罪工具或凶器的独立犯罪构成,如非法持有枪支、弹药罪;还有一种是持有特定物品的行为可能具有直接危害重大法益的危险,或者可能掩饰、隐藏重大犯罪行为,或者违反国家规定的特定刑事义务,如非法持有国家绝密、机密文件、资料、物品罪,非法持有毒品罪,巨额财产来源不明罪。在这两种情况下,此类犯罪的立法设计所发挥的刑事政策功能是:国家出于对侵害特定法益会造成重大社会危害的考虑,不仅把侵害特定法益所造成的现实结果予以犯罪化,同时把侵害特定法益的可能结果也予以犯罪化。很显然,这与传统的刑法理论“无实害结果不处罚”是相矛盾的。但是,如前阐述,此类犯罪的设计具有其特殊意义,同时也是从传统社会过渡至风险社会的必然选择。对于此类犯罪,如果仍按照原有普通犯罪的证明责任分配,恐怕有悖设立此类犯罪的立法初衷。笔者认为,应当由行为人承担一定的客观证明责任,当然这种责任不同于举证责任的倒置。

　　就巨额财产来源不明罪而言,刑法规定行为人有说明来源义务,行为人的证明责任是关键,但只能说是小部分,而不是举证责任倒置说所认为的承担主要的举证责任。就整个罪的证明责任而言,是由控诉方与行为人共同承担的。控诉方相比行为人承担了更重的证明责任。控诉方须证明以下构成要件要素:(1)行为人具有国家工作人员身份;(2)财产或者支出明显超过合法收入,差额巨大;(3)行为人不能说明差额巨大的财产来源;(4)行为人对巨额财产的持有与对巨额财产的非法性具备明知。行为人的证明责任体现在:对财产来源的说明,或者是提出证据证明其财产合法。行为人对财产来源的说明,只是整个调查、证明过程中的一个环节,不是证明内容的全部。

　　持有型犯罪作为一类具有最后手段性的特殊犯罪,在定罪上有着较低的证明标准。然而如何做到既严密刑事法网,又不会使无辜公民遭受牢狱之灾,这需要刑事诉讼法从证明程序上提供有力保障,而刑事诉讼法对证据规则的完善无疑对持有型犯罪的定罪机制有着深刻的意义和深远的影响。


　　(作者单位:郑州大学法学院、郑州市二七区人民检察院)