福建省厦门市人民政府


厦门市房屋租赁管理规定

　（厦门市人民政府令第77号　１９９８年１２月２８日）


第一章　总则

　　第一条　为了发展厦门市房屋租赁市场，调剂房屋余缺，加强房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《厦门市城镇房屋管理条例》等法律、法规规定，结合厦门市实际，制定本规定。


　　第二条　本规定适用于厦门市城镇规划区内房屋的租赁。
　　合法建造的临时建筑物的租赁，按本规定执行。


　　第三条　本规定所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。有下列情形之一的，视同房屋租赁：
　　（一）房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的；
　　（二）出租房屋内的营业场地的。


　　第四条　厦门市土地房产管理部门是厦门市房屋租赁管理的行政主管部门（以下简称租赁主管部门）。租赁主管部门可委托房地产交易中心、房屋管理所等房屋租赁管理机构负责有关房屋租赁管理的具体工作。
　　公安、工商、税务、物价等部门根据各自的职责，共同维护房屋租赁市场秩序。


　　第五条　房屋租赁应当遵循自愿、平等、互利的原则。

第二章　登记备案





　　第六条　房屋租赁实行登记备案和《房屋租赁证》制度。但直接向租赁主管部门租用的直管公房和单位分配给职工本人居住的住宅用房除外。
　　房屋租赁合同签订后，出租人应在１５日内到租赁主管部门办理租赁登记备案手续，领取《房屋租赁证》。


　　第七条　办理房屋租赁登记备案，应提交下列文件：
　　（一）房地产权属证书或其他有效凭证；
　　（二）租赁双方的身份证明；
　　（三）租赁合同；
　　（四）法律、法规规定应当提供的其他证件。
　　出租抵押的房屋，还须提交抵押权人同意出租的证明。
　　出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
　　出租委托代管的房屋，还须提交委托人授权出租的证明。
　　转租房屋的，还须提交出租人同意转租的证明。


　　第八条　房屋出租人应如实申报租金金额，依法纳税。


　　第九条　租赁主管部门在收到出租人提交租赁登记备案文件之日起１５个工作日内，应对出租的房屋进行审核，符合本规定的，给予登记备案，颁发《房屋租赁证》；不符合本规定的，不予登记，并书面通知出租人。


　　第十条　《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的凭证。
　　《房屋租赁证》采用国家建设主管部门提供的样式，由租赁主管部门印制。《房屋租赁证》不得转借、转让、伪造、涂改。


　　第十一条　租赁合同变更、解除和终止，出租人应在合同变更、解除和终止后１５日内到租赁主管部门办理变更登记或注销登记手续，并缴交《房屋租赁证》。
　　遗失《房屋租赁证》的，出租人应及时向原发证机关申请补发。

第三章　出租





　　第十二条　有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一）无房地产权属证书或其他有效凭证的；
　　（二）房地产权属有争议的；
　　（三）经鉴定为不得使用的危险房屋的；
　　（四）共有房屋未取得共有人同意的；
　　（五）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；
　　（六）属违章建筑未经依法处理的；
　　（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
　　（八）法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。


　　第十三条　房屋租赁应签订书面合同。
　　房屋租赁合同由租赁主管部门监制。


　　第十四条　出租人应依照租赁合同约定的期限向承租人提供房屋。


　　第十五条　房屋所有权人出租划拨土地使用权的国有土地上房屋，包括按房改政策购买的房改房和经济适用房（解困房、解危房、统建房等），均应按规定缴纳租金中所含的土地收益金。收益金具体征收标准和办法由租赁主管部门会同市物价部门、财政部门制定，报市人民政府批准后颁布实施。


　　第十六条　出租人应按照租赁合同约定的责任负责检查、修缮房屋及其附属设施，保证房屋安全。
　　出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。
　　出租人应当遵守租赁房屋治安管理的有关规定，不得将房屋出租给无身份证或无其他有效身份证明的人员。出租人发现承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动的，应当及时向公安机关报告。


　　第十七条　出租人隐瞒真实情况或出租有权属争议的房屋给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。


　　第十八条　租赁期间，房屋因买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、抵押等引起所有权转移的，原租赁合同继续有效。


　　第十九条　承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可要求赔偿损失：
　　（一）擅自将承租的房屋转租、转让、转借给他人或调换使用权的；
　　（二）擅自改变房屋用途的；
　　（三）擅自扩建、改建、加层、进行影响结构安全装修，或损坏房屋又拒不修复、赔偿损失的；
　　（四）逾期６个月未交付租金的；
　　（五）公有住宅承租人及其共同使用的成员迁离厦门市的；
　　（六）公有住宅无正当理由闲置６个月以上的；
　　（七）利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的；
　　（八）法律、法规、规章规定的其他情形。


　　第二十条　租赁关系解除后，出租人有权收回房屋。承租人未经出租人同意逾期不迁出房屋的，出租人有权追收占用期间的租金。

第四章　承租





　　第二十一条　承租人应按照租赁合同约定的时间交付租金。直管公房中的住宅用房和单位自管房屋中分配给单位职工居住的住宅用房，其租金按厦门市住房制度改革规定的标准执行。


　　第二十二条　承租人应当保护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自改变房屋结构，不得非法堆放危险品和有损房屋的物件以及从事其他不合理使用房屋的活动。
　　因承租人的过错造成房屋或附属设施损坏的，应当负责修复，并赔偿损失。


　　第二十三条　承租人因生产、经营、生活等原因确需对承租的房屋进行扩建、改建、加层、改变用途的，应事先征得房屋所有权人书面同意，经有关部门批准后，双方重新签订租赁合同。


　　第二十四条　承租人在租赁期间死亡，其共同居住的成员或共同承租的其他人有权要求承继原租赁关系，但应在承租人死亡之日起６０日内办理更名手续。


　　第二十五条　房屋租赁合同期满，承租人需要继续租用，应在合同期满前３个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同，并按本规定办理租赁登记备案手续。


　　第二十六条　房屋租赁合同期满，出租人愿意继续出租房屋的，在同等条件下，原承租人享有优先承租权。


　　第二十七条　房屋租赁合同期限未满，承租人需解除租赁合同的，经出租人同意，可缴清租金，交回房屋及其设施，并将《房屋租赁证》交原登记机关注销。
　　未经出租人同意，承租人自行迁出房屋的，出租人可按合同约定的期限向承租人追偿租金。


　　第二十八条　租赁期间，承租人在房屋内部增设的一切嵌装等附属设施，迁出时不得拆除，出租人也不予补偿。但合同另有约定的除外。


　　第二十九条　出租人有下列情形之一的，承租人有权要求出租人履行或解除租赁合同，并可要求赔偿损失：
　　（一）逾期不提供房屋的；
　　（二）擅自提高租金的；
　　（三）不按租赁合同约定的责任维修房屋及附属设施的；
　　（四）法律、法规、规章规定及合同约定的其他情形。


　　第三十条　租赁期间，出租人转让所出租的房屋，应提前３个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。

第五章　转租





　　第三十一条　房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
　　承租人将所承租的全部或部分房屋的使用权与他人合作、合资、联营（含承包经营）等行为，视同转租。
　　公有住房不得转租。


　　第三十二条　承租人在租赁期限内，征得出租人书面同意，并协商转租收益分配，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租的期限不得超过原租赁合同规定的期限。


　　第三十三条　房屋转租应当签订转租合同，并按本规定办理登记备案手续，领取《房屋租赁证》。


　　第三十四条　转租合同生效后，转租人享有原租赁合同约定的出租人的权利，承担出租人的义务，并继续履行原租赁合同约定的承租人的义务；受转租人享有并且承担承租人的权利和义务。但当事人另有约定的除外。


　　第三十五条　承租人在租赁期间需要转租直管非住宅房屋的或将直管非住宅房屋作为与他人合作、合资、联营经营场所的，应当提出书面申请，经租赁主管部门批准，签订转租协议并缴交转租收益金后方可转租。
　　转租收益金的具体征收标准和办法由租赁主管部门会同市物价部门、财政部门制定，报市人民政府批准后颁布实施。


　　第三十六条　租赁单位自管非住宅房屋，在租赁期限内需要转租的，应遵守下列规定：
　　（一）属单位自筹资金建造的，由承租人提出书面申请，经产权人书面同意并协商收益分配方可转租；
　　（二）属财政投入资金建造的，由承租人提出书面申请，经产权人书面同意，并报同级财政部门审批，到租赁主管部门缴交转租收益金后方可转租。


　　第三十七条　转租期间，原租赁合同变更、解除或终止的，转租合同随之变更、解除或终止。

第六章　罚则





　　第三十八条　违反本规定的规定，不按期申请登记备案、领取《房屋租赁证》的，由租赁主管部门根据《厦门市城镇房屋管理条例》第六十四条的规定对其予以处理。


　　第三十九条　违反本规定第十条规定，转借、转让《房屋租赁证》的，由租赁主管部门处以一千元以上三千元以下的罚款。伪造、涂改《房屋租赁证》的，依法追究其法律责任。


　　第四十条　违反本规定第十二条第（三）项、第㈥项、第㈦项规定，将不得出租的房屋出租的，除责令停止出租外，租赁主管部门可处以一千元以上三千元以下的罚款。


　　第四十一条　违反本规定第十五条规定，不按时缴纳土地收益金的，由租赁主管部门责令其补交土地收益金外，每逾期一日，加收应缴收益金千分之三的滞纳金。


　　第四十二条　违反本规定第二十一条规定，直管公房的承租人不按时缴纳租金的，除责令补交租金外，每逾期一日，加收应缴租金千分之三的滞纳金。


　　第四十三条　违反本规定第三十一条、第三十五条、第三十六条规定，擅自转租房屋的，其转租行为无效，由租赁主管部门没收违法所得，并处以违法所得一至五倍的罚款。


　　第四十四条　违法本规定第十六条第三款规定，出租人将房屋出租给无合法有效身份证件的承租人的，由公安机关予以警告，并可处以一千元以上二千元以下的罚款；出租人发现承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动而不向公安机关报告的，由公安机关予以警告，并可处以一千元以上五千元以下的罚款。


　　第四十五条　拒绝、妨碍房屋租赁管理人员执行公务的，触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第四十六条　当事人对有关部门作出的处罚决定不服的，可以申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。


　　第四十七条　房屋租赁管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章　附则




　　第四十八条　本规定自一九九九年一月一日起施行。


从齐玉苓案探讨中国宪法的司法化


何志远
澳门大学葡文法律硕士研究生


一. 引言

2001年，中华人民共和国最高人民法院就一宗民事案件作出的司法解释?1?引起了中国宪法的司法化问题。齐玉苓案件可以说是揭开中国法治建设新一页，且为中国宪法的司法化开辟了一条道路。本文拟对中国宪法司法化的问题进行初步探讨。

案情简介

“1999年1月29 日，原告齐玉苓以侵犯姓名权和受教育权为由将被告人陈某、陈父以及山东省济宁市商业学校、山东省滕州市第八中学、山东滕州市教育委员会告上法庭。案件要从1990年说起。当年，原告参加中考，被济宁市商业学校录取为90级财会班的委培生，但是原告就读的滕州市第八中学在收到录取通知书后直接将它送给了和齐玉苓同级的陈某。于是陈某以齐玉苓的名义在该校财会班就读，陈某毕业后被分配在银行工作。直至1999年初，原告才得知自己被陈某冒名10年的事情。原告一纸诉状以侵犯姓名权和受教育权为由将上述被告告上法庭，要求上述被告赔偿经济损失16万元和精神损失40万元。”。

在山东省高级人民法院作出判决之前，请示了最高人民法院，以下是最高人民法院作就此案所作的批覆：
《最高人民法院关于以侵犯姓名权的手段侵犯宪法保护的公民受教育的基本权利是否应承担民事责任的批覆》?2?
(2001年6月28 日最高人民法院审判委员会第1183次会议通过)
法释〔2001〕25号


山东省高级人民法院：

你院〔1999〕鲁民终字第258号《关于齐玉苓与陈晓琪、陈克政、山东省济宁市商业学校、山东省滕州市第八中学、山东省滕州市教育委员会姓名权纠纷一案的请示》收悉。经研究，我们认为，根据本案事实，陈晓琪等以侵犯姓名权的手段，侵犯了齐玉苓依据宪法规定所享有的受教育的基本权利，并造成了具体的损害后果，应承担相应的民事责任。

2001年7月24日

二. 何谓宪法司法化？

在确保公民基本权利、自由及保障的宪政理论前提下，「宪法司法化」一词包括两个含意：（一）当宪法中所规定的权利、自由及保障尚未透过具体法律予以落实成为可执行时，司法机关在审理案件时能否直接适用或引用宪法条文？在这种意义上，宪法司化法意味着宪法司法化适用性。如果宪法权利没有得到具体法律落实，司法机关又不能适用宪法条文作为审案依据，无疑宪法所提倡的权利保护便形同虚设。（二）在司法机关审理案件的过程中，能否对可能违宪的法律规范的合宪性问题进行审查并作出判断，这涉及到司法机关是否有违宪审查权问题。简而言之，宪法司法化是指国家司法机关根据法定职权及特定程序，直接适用或引用宪法处理具体案件，当中无可避免地涉及到解释宪法或司法／违宪审查?3?的问题。

其实，宪法司法化是世界各国宪政实践的经验总结，早于1803年，便已在马佰里诉麦迪逊(Marbury V. Madsion)案中正式确立了违宪审查制度，这一案开创了宪法司法化的先河。美国联邦法院首席法官约翰．马歇尔(John Marshall)力倡联邦最高法院有违宪审查权。他正式宣布1789年的司法法第13条中 “联邦最高法院有权对合众国公职人员发布职务执行令状” 的规定违反联邦宪法而无效。他进一步解释这种判决理由说：“解释法律的权限属于司法部门的领域，正是司法部门的业务。在对特定的案件选择适用的法规方面，宪法所规定的条款与法律所规定的条款发生抵触时，法院必须决定其中哪一方对该案件适用。如出现这种情况，法院必须适用宪法，与宪法相抵触的法律无效，必须拒绝适用与宪法相抵触的法律。”。继美国之后，在欧洲大陆首创宪法法院以作出宪法监督，奥地利首先提出设立宪法法院作为宪法监督的专门机关，而法国于1958年首创和发展宪法委员会(Conseil constituionel)作为宪法监督制度。有学者认为宪法司法化的观念逐步被世界绝大多数国家接受并在实践中得以体现，最重要的原因是因为该等国家将宪法(lei constitucional)作为一个法(lei)来看待，从而在司法审判过程中将宪法作为裁判的准则由某一特定机构反复适用。

三.　宪法解释

在探讨司法机关在审理案件时能否直接适用或引用宪法条文的问题前，有必要先谈谈法律解释的问题，任何法律实施，就需要进行解释，法律解释是法律不断适用于调整对象的表现。解释法律的原因在于，“要把一般的法律规定适用到具体案件或事项上去，往往需要法的解释。法律规定无论如何详尽，通常都只能对一般的典型的社会生活加以规制，而难以概括和反映实际生活中的许多具体情况。要把一般的具有典型意义的法律规定适用到纷繁复杂的具体案件或事项中去，使法律规定既不失本意，又能与具体的实际情况相结合，有时就需要对某些法或法律规定进行解释。?4?”法律解释通常是在法的实施过程中进行的，从学理上说，它又与法律推理联系密切。在司法活动中，法律推理依赖于法官对法律的解释，法律解释使法律推理的大前提进一步确定。

宪法解释是宪法司法化的标志，为了要实现宪法规范的直接适用性及可操作性，换言之，由于需要宪法适用到具体案件中去，故有必要对宪法进行解释，“例如，像美国宪法那样是二百多年前制定的，要把这些法适用于现实生活，经常需要进行解释。?5?” 外国的宪法解释理论认为之所以要解释宪法，是因为基于宪法至上的原则，“在成文宪法的国家，成文宪法是至上的，而不是由政府的一个分支机构议会所采取的行为至上。美国宪法第6条第2段指明了这一点：‘本宪法与依照本宪法所制定的合众国法律，及以合众国的权力所缔结或将缔结的条约，均为全国最高的法律。即使与任何州的宪法或法律有抵触，各州法官仍应遵守’。宪法至上原则是宪法解释的前提。?6?”

对于宪法解释的机关，大致上可以分为五种类型：（一）国家元首解释制；（二）立法机关解释制；（三）司法机关解释制；（四）特设机关解释制；（五）公民团体解释制?7?。而西方国家普遍透过法院解释宪法?8?，主要是认为法院以外的其它政府机关虽然也有宪法解释权，但这些机关的宪法解释只是初步解释，这已成为世界上绝大多数国家在宪法解释权问题上的共识?9?。

至于中国宪法的解释问题，可以说经历了一个从无到有的过程。1954年宪法没有就宪法解释的问题作专门规定，但规定全国人大常委会有权解释法律（第31条第3项）?10?。1975年宪法也没有关于解释宪法的规定。1978年宪法第一次明确规定了中国的宪法解释机关为全国人大常委会(1978年宪法第25条第3项)，1982年宪法保留1978年宪法相同的规定（1982年宪法第67条第1项）。鉴于宪法规定了全国人大常委会是目前中国的宪法解释机构并曾经对宪法作出过解释?11?。因此，有学者认为，法院是不能解释宪法，如果法院在审判过程中需要解释宪法，它可以将这一宪法问题提交到全国人大常委会讨论决定。然后，法院依据全国人大常委会的宪法解释再来审理案件。而本人认为全国人大常委会的解释与法院的解释是两种不同性质的解释，前者是属于立法解释，后者则是司法解释。立法解释是抽象的，不针对特定的人和事，而司法解释则是针对具体个案的。

在此，值得分析澳门特别行政区对“宪法”的解释权情况，当中所指的“宪法”是指《澳门特别行政区基本法?12?》(下称《基本法》)。根据《基本法》第143条?13?的规定，对属于自治范围内的条款，澳门特别行政区法院对《基本法》获赋予司法解释权，对于涉及中央人民政府管理的事务或中央和澳门特别行政区关系的条款的解释?14?，则须提请全国人大常委会进行解释。
由此我们可以得出以下结论：在全国人大常委会授权下，澳门特别行政区法院在审理案件时可对属于澳门特别行政区自治范围内的条款自行解释，这说明了特区法院对于自治范围内的条款具有司法解释权，“法院的解释本质上是司法解释，而且是各级法院在适用法律过程中对基本法所作的解释。?15?”然而，须注意的是，特区法院在这方面所享有的司法解释权并非是创设性的权力，而是只在全国人大常委会授权的情况下方享有此权力。“澳门特别行政区法院在审判中必然涉及对基本法的解释问题，特别是由于澳门特别行政区在内部事务上享有高度自治权，更有必要获得授权在特定范围内自行解释。?16?”另一方面，对于涉及中央人民政府管理的事务或中央和澳门特别行政区关系的条款的解释，而该条款的解释又影响到案件的判决，则澳门特别行政区必须提请全国人大常委会进行解释。“这是因为基本法关于中央人民政府管理的事务或中央与澳门特别行政区关系的条款，涉及到国家的主权，自应由全国人大常委会作出解释。?17?”

四．宪法的适用性问题

对于宪法的适用性问题，与英美法系国家不同的是，大陆法系宪法学家考虑到宪法与法律的共性，强调宪法的直接适用性。而美国的宪法自生效之日起，已将之作为一部真正的法律来实施，无需再强调宪法是法律这一点。而中国大陆学者对于此问题主要表达三种观点：宪法直接效力说、宪法间接效力说、宪法直接和间接效力结合说?18?。