河南省人大常委会


郑州市城市房地产开发管理条例
河南省人大常委会


（1995年4月27日河南省郑州市第十届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 1995年10月31日河南省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准 1996年1月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产开发计划
第三章 房地产开发用地
第四章 房地产开发行业管理
第五章 法律责任
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产开发管理，规范房地产开发行为，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 在市、县（市）城市规划区内国有土地上从事房地产开发，实施房地产开发管理，均应遵守本条例。
第三条 房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。
房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 市建设行政主管部门负责本市城市房地产开发的管理。
各县（市）、上街区建设行政主管部门负责本行政区域内城市房地产开发的管理，业务上接受市建设行政主管部门的监督、指导。
计划、规划、土地、房产、物价、财政、税务和工商行政管理等部门应依照各自的职责，协同做好城市房地产开发的管理工作。

第二章 房地产开发计划
第五条 市、县（市）、上街区建设行政主管部门应根据本行政区域国民经济和社会发展计划以及城市规划的要求，会同规划、土地行政管理部门编制房地产开发的中长期发展规划，经计划部门审查后，报同级人民政府批准。
第六条 编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改建与新区开发相结合，优先开发基础设施薄弱、环境污染严重及危房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化教育、医疗卫生等设施的建设。
第七条 市、县（市）、上街区建设行政主管部门应当依据房地产开发中长期发展规划，分解制定年度开发计划，报计划部门审查。年度开发计划中的综合开发率应当符合同级人民政府的规定。
第八条 房地产开发企业应根据本企业的开发能力，向建设行政主管部门申报房地产开发项目。
建设行政主管部门依据房地产年度开发计划，对房地产开发企业申报的开发项目计划进行综合平衡，报计划部门批准后，负责监督实施。
房地产开发企业以拍卖、招标的出让方式取得国有土地使用权，用地性质明确，规划部门提供了明确的规划设计条件的，不再办理立项审批手续。
第九条 涉外房地产开发企业的开发项目，由市、县（市）、上街区建设行政主管部门会同计划部门实行专项管理。

第三章 房地产开发用地
第十条 建设行政主管部门根据上级下达的年度出让国有土地控制指标和本级房地产年度开发计划，制定年度房地产开发用地计划，经土地管理部门审查，报同级人民政府批准。
因涉外房地产开发等特殊情况需调整年度房地产开发用地计划的，应报原审批机关批准。
第十一条 年度房地产开发用地计划应以综合开发为主，综合开发用地不得低于本年度房地产开发用地的百分之六十。

第十二条 城市房地产开发用地必须符合年度房地产开发用地计划。
城市房地产开发用地，应依法取得国有土地使用权。房地产开发企业可以拍卖、招标、协议出让的方式取得国有土地使用权。未纳入年度开发用地计划的房地产开发项目，有关部门不得办理审批手续。
第十三条 房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前，建设行政主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》，提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为土地使用
权出让合同的必备内容或划拨土地使用权批准文件的内容之一。
第十四条 房地产综合开发需占用集体所有的土地，由市、县（市）、上街区人民政府依法统一征用。
第十五条 以拍卖、招标或协议的方式出让国有土地使用权的，在拍卖、招标或协议出让之前，城市规划行政主管部门应提出明确的规划设计条件。
第十六条 以拍卖或招标的方式出让国有土地使用权的，申请参加竞买或投标的房地产开发企业必须具备下列条件：
（一）具有与房地产开发项目相应的等级资格；
（二）具有应付的土地使用权出让金和拆迁安置费用；
（三）具有该房地产开发项目总投资百分之二十五的自有资金或相应的资金来源；
（四）符合国家、省、市人民政府规定的其他条件。
第十七条 建设行政主管部门应配合土地管理部门按国家和省规定，做好房地产开发用地使用权的拍卖、招标、协议出让和土地使用权划拨工作。
第十八条 以拍卖或招标的出让方式取得国有土地使用权进行房地产综合开发，其地上建筑物、构筑物需要拆迁的，由市、县（市）、上街区人民政府拆迁管理机构按管理权限组织统一拆迁。
拆迁安置、补偿事宜，按拆迁管理法规规定执行。

第四章 房地产开发行业管理
第十九条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起一个月内，持备案申请报告、营业执照等有关资料，向市、县（市）、上街区建设行政主管部门备案。
第二十条 市建设行政主管部门应当依照下列条件审查房地产开发企业的等级资格，申报或发放等级资格证书：
（一）专业技术人员和管理人员状况；
（二）自有资金数量；
（三）企业内部规章制度的建立情况；
（四）国家和省、市建设行政主管部门规定的其他条件。
第二十一条 房地产开发企业的等级资格实行年度审验制度。
第二十二条 对按照城市规划要求需要进行配套建设的，城市规划行政管理部门应当对教育、邮政、绿化等配套设施提出明确的规划设计指标。
房地产开发企业必须按照城市规划行政管理部门提出的规划设计指标进行房地产综合开发，使配套设施建设与商品房建设同时规划、同时施工、同时竣工验收。
第二十三条 建设、计划、土地、规划等有关部门在办理房地产开发项目审批手续时，应当严格控制零星、分散的开发项目，保证综合开发率符合同级人民政府的规定。
对零星、分散的房地产开发项目，可以征收房地产综合开发费。综合开发费全额上缴财政，按专项资金管理，用于综合开发配套设施建设。
房地产综合开发费的征收标准，由市建设行政主管部门会同物价、财政部门拟定，报省批准后执行。
第二十四条 从事下列房地产开发项目的房地产开发企业享受优惠政策：
（一）建筑面积十万平方米以上综合开发建设项目；
（二）高科技项目、列入重点工程的工业项目；
（三）大型商业服务设施；
（四）安居工程、解困房等居民住宅；
（五）城市公用基础设施和旅游设施；
（六）完成的绿地面积达到总用地面积百分之三十五以上的建设项目。
前款规定的房地产开发项目的优惠政策，国家和省有规定的，按国家和省规定执行；国家和省未作规定的，由市人民政府制定。
第二十五条 房地产开发项目由开发企业按有关规定自主选择具有相应资格的勘察、设计、施工单位，其他部门或单位不得非法干涉。
第二十六条 房地产开发项目建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范。
第二十七条 房地产开发企业应当加强对房地产开发项目的质量监督，并对房地产开发项目的质量负责。
房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。
第二十八条 房地产开发项目建成后应当向建设行政主管部门提出竣工验收申请，建设行政主管部门应当自接到申请之日起十五日内，组织有关部门按市人民政府规定进行竣工验收；对房地产综合开发项目应当同时验收其配套设施。经验收合格的，发给房地产开发项目竣工验收合格证
。
房地产开发项目未经验收或经验收不合格的，不得交付使用。
第二十九条 房地产开发企业建设的居住小区经验收合格交付使用后，实行物业管理。
第三十条 任何单位和个人不得违反法律、法规的规定向房地产开发企业集资、摊派和提高标准收费或重复收费。
对违法向房地产开发企业收费、罚款、集资或摊派的，房地产开发企业有权拒绝，并可向建设行政主管部门及有关部门控告。

第五章 法律责任
第三十一条 违反本条例规定有下列情形之一的，由市、县（市）、上街区建设行政主管部门责令限期改正，并可给予警告、降低等级资格，情节严重的取消或报请上级取消其等级资格：
（一）房地产开发企业在等级资格申报中弄虚作假的；
（二）未按规定的期限到建设行政主管部门办理备案手续的；
（三）房地产开发企业未按规定接受等级资格年审的。
第三十二条 房地产开发企业未取得房地产开发等级资格证书或擅自超越等级资格从事房地产开发的，由市、县（市）、上街区建设行政主管部门责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得一倍以下的罚款。
第三十三条 房地产开发项目未经验收交付使用的，由市、县（市）、上街区建设行政主管部门责令其限期改正，可以并处总投资千分之一以下的罚款。
第三十四条 房地产开发企业未按规划设计指标进行配套建设的，由市、县（市）、上街区建设行政主管部门责令限期完成配套建设；逾期未完成的，责令承担配套建设工程费用，由建设行政主管部门组织完成配套建设，并可处以配套建设工程费用一倍以下的罚款。
第三十五条 市、县（市）、上街区建设行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的，按照管理权限由有关部门给予通报批评、行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）在房地产开发企业办理备案手续时，刁难、敲诈房地产开发企业的；
（二）在评定房地产开发企业等级资格中，徇私舞弊、索贿受贿的；
（三）在房地产开发企业等级资格年审中，以权谋私、弄虚作假的；
（四）违反本条例第二十八条第一款规定进行竣工验收的；
（五）强制房地产开发企业使用指定的建筑施工队伍和建筑材料的；
（六）其他利用职务上的便利进行违法活动的。
第三十六条 违反本条例的行为同时违反其他法律、法规的，有关部门还应依照有关法律、法规的规定处罚。但不得重复罚款和没收财物。
罚款和没收财物一律上缴同级财政。
第三十七条 当事人对建设行政主管部门所作的行政处罚决定不服的，可自接到处罚决定之日起十五日内向同级人民政府或上一级建设行政主管部门申请复议；对复议决定不服的，可自接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。

第六章 附 则
第三十八条 国家机关、社会团体、企业事业单位办公用房、职工住房、厂房等自用房屋建设，不适用本条例。
第三十九条 市人民政府可根据本条例制定实施细则。
第四十条 本条例具体应用问题，由市建设行政主管部门负责解释。
第四十一条 本条例自1996年1月1日起施行。



1995年10月31日
开展平安创建要做到“十个结合”　
　　
中共大田县委政法委　江　涛　
　　
　　平安创建是各级党委、政府在新形势下落实社会治安综合治理工作的有效形式。通过开展平安创建活动，力求在打击违法犯罪方面保稳定；在防控机制落实方面保安全；矛盾纠纷排查调处方面保和谐。为人民群众安居乐业创造一个良好的法治环境，从而提高人民群众对社会治安状况的满意率、对政府抓社会治安工作的满意率、对政法队伍的满意率。具体采取十个结合：
　　一、与贯彻党的十六届四中全会精神相结合。从提高党的执政能力、巩固党的执政地位的高度，深入做好群众工作，建立健全正确处理新形势下人民内部矛盾的工作机制，千方百计地减少矛盾、解决矛盾，保持和谐稳定的社会环境和安定团结的政治局面。正确处理人民内部矛盾，要树立和落实科学发展观，坚持以人为本，把最广大人民的根本利益作为制定政策、开展工作的出发点和落脚点，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，从源头上减少矛盾，减少社会对抗。要带着对群众的深厚感情做工作，设身处地为群众着想，竭尽全力为群众排忧解难。要依法律、按政策办事，把解决矛盾纠纷纳入法制化轨道，引导群众正确看待利益调整，以理性合法的方式表达利益诉求。要大力加强基层基础工作，最大限度地把矛盾纠纷解决在基层、解决在内部、解决在萌芽状态。真正担负起巩固共产党执政地位、维护国家长治久安、保障人民安居乐业的重大政治和社会责任。
二、与建设繁荣海峡西岸经济区相结合。发展以稳定为前提，没有稳定的发展是不全面的发展。稳定为发展提供保障和服务，没有稳定，发展无从谈起。建设“平安大田”，涵盖了经济、政治、文化和社会的各个方面，蕴涵了统筹兼顾和协调发展的思想精髓，是努力从根本上解决改革和发展中遇到的矛盾和问题的具体实践，贯穿了树立和落实科学发展观的根本要求。特别是在政绩观问题上，要树立起抓发展、抓经济是政绩的观念，也要树立起抓稳定、抓综治，同样是在为社会创造财富，同样也是让广大群众受惠得益的政绩观念，通过活动的深入开展，减少发展的负面效应，降低经济发展的成本，提高人民群众的安全感和生活质量，真正让群众享受到改革发展稳定的成果，创造深受群众欢迎的实实在在的政绩。
　　三、与精神文明建设工作相结合。不断提高平安建设工作的规模和水平，平安社区（村）创建活动要与城市建设、社区建设和精神文明建设紧密结合，要以理想信念教育为核心，以弘扬和培育爱国主义为核心的民族精神和以改革创新为核心的时代精神为重点，以职业道德、社会公德、家庭美德建设为基础，以改革创新为动力，以组织公民道德建设工程为依托，以培育“四有新人”为目标，大力加强和改进思想道德建设，使全体人民始终保持昂扬向上的精神状态，使全体人民自觉实践和践行公民道德规范。重点在抓落实、求实效、上水平上狠下功夫，努力把平安建设打造成社会治安综合治理工作的一个品牌和亮点。要拓展平安建设的范围和内涵，向深度和广度延伸。把平安创建活动向单位、学校、繁华场所拓展和延伸，提高平安建设工作水平。
　　四、与开展保持共产党员先进性教育相结合。中央决定，在全党开展以学习“三个代表”重要思想为中心内容的保持共产党员先进性教育活动。这是深入贯彻党的十六大和十六届三中、四中全会精神，加强新时期党的建设，提高党员队伍整体素质的一项重大决策。这一活动的核心是保持共产党员的先进性，目的是使广大党员真正成为“三个代表”重要思想的忠实实践者，关键是通过活动增强党员的思想政治素质和建立党员管理工作的新机制和新方法。新的历史条件下，我们党的队伍中出现了一些与新的形势任务不相适应、与“三个代表”的要求不相符合的问题，迫切需要采取切实可行的措施认真加以解决，使广大党员始终保持先进性，确保党肌体不受腐蚀，党的战斗力不受削弱，党的形象不受损害，永葆党的生机和活力。紧密结合正在开展的建设“平安大田”工作，在各自不同的岗位上，扎扎实实工作，实实在在为群众办好事、办实事，不断把各项工作推向深入，这是保持共产党员先进性，实践“三个代表”重要思想，实现好、维护好、发展好最广大人民群众的根本利益的体现。
五、与政法部门开展公正文明执法活动相结合。罗干强调，公正才能平安，公平才能和谐。司法公正既是社会公平正义的重要组成部分，也是重要保障。各级政法部门一定要端正执法为民的思想，把司法公正的要求落实到一切执法活动中。要围绕解决告状难、执行难、关系案、人情案等群众意见大的问题，采取得力措施加以解决。 政法系统深入开展公正文明执法活动，是新形势下“争创”活动的深化和发展，也是加强政法队伍建设、提高战斗力的一项重要措施。政法部门是建设“平安大田”工作的主力军，通过强化领导，精心组织，认真落实，加强思想政治教育，使广大政法干警牢固树立执法为民意识，始终忠于人民、忠于法律；通过加强业务培训，提高政法干警的法律素养和职业技能，提高公正文明执法的本领；通过狠抓执法作风建设，做到严格执法、热情服务，突出解决政法队伍中存在的管理不严、监督不够、精神不振、体制不顺等问题，坚持从严治警，落实从优待警，进一步树立队伍的良好形象；通过建设完善队伍管理长效机制，进一步规范执法办案程序、执法质量考评、执法责任制、错案责任追究制等工作制度，以严格的制度确保执法公正；通过加强执法监督，充分发挥党内监督、法律监督、民主监督、新闻监督、群众监督作用，确保政法干警执法活动公平、公正与文明，努力建设一支政治合格、业务精通、作风优良、执法公正的队伍。为建设“平安大田”工作提供组织力量的保证。
　　六、与落实维护稳定和综治责任制相结合。建设“平安大田”是维护社会稳定，保障人民安居乐业的有效载体，把建设“平安大田”与落实维稳和综治责任制有机结合起来，进一步健全综治工作决策目标、执行责任、考核监督三个体系，完善领导责任制、部门责任制和责任追究制，形成目标明确、责任到人、措施具体、考核严格、奖罚分明的激励机制，促进建设“平安大田”活动的各项工作正常化、规范化和制度化。同时，坚持与时俱进，不断探索新思路、新举措，认真研究解决发展过程中遇到的新的带有普遍性的社会矛盾和问题。开展非公有制经济组织的治安综合治理，创建安定稳定的生产经营环境；加强未成年人思想道德建设，有效预防青少年违法犯罪；强化流动人口管理和服务，做好刑释解教人员安置帮教工作。立足于新的实践，不断推进工作思路、方法和载体创新，使综治工作更好 地体现时代性，把握规律性，富于创造性，不断把开展建设“平安大田”活动推向前进。
七、与开展综治宣传工作相结合。采取多种手段，通过发放宣传手册，在公共场所设置防范提示标牌，举办各种法律知识培训班，设立法制宣传栏，印发法律宣传明白纸，组织专家和法律志愿者现场咨询、以案说法、法律知识竞赛等形式，广泛宣传建设“平安大田”是人民自己的事业，维护社会安定稳定是每位公民的光荣义务，全县广大干部群众都应以主人翁的态度积极参与。通过开展“平安家庭”的创建活动，进一步调动广大人民群众的积极性和创造性，不断增强人民群众的法制意识，遇事能走法律途径，化解各类矛盾纠纷，维护自己的正当权益；不断增强人民群众的防范意识，切实做到“看好自家门、管好自家人、办好自家事”，努力减少多发性侵财犯罪案件的发生，维护社会的安定稳定；不断增强人民群众的安全生产意识，杜绝安全生产重大事故的发生，确保我县经济快速稳步发展，全县社会治安秩序良好，人民群众的法制意识增强，投资环境优化，经济协调发展，人民群众安居乐业。
八、与强化基层基础工作相结合。坚持固本强基，切实加强基层基础工作，高度重视乡（镇）、村、社区、企事业和其他各类基层单位的党组织、群众组织的建设，提高基层干部的素质和能力，增强基层组织的凝聚力和战斗力。切实加强基层基础建设，做好选派干部到后进村任职工作，认真抓好基层创安、帮教及群防群治、队伍建设等常规性、基础性工作。要通过抓乡镇带村居，抓系统带单位，一级带一级，积“小安”为“大安”，营造稳定的大环境。加强“一办两所一庭”等基层政法组织建设，配齐配强乡镇综治办、派出所、司法所和人民法庭等基层组织人员，整合规范治保会、调解会、治安巡逻队、保安保卫等群防群治力量，形成抓防范、促稳定的合力，使基层基础工作有人抓 、有人管、有人干、干得好。进一步规范基层工作要求，明确职责，科学界定量化维稳指标，严格标准、严格考评，提高基层工作整体水平。按照“谁主管，谁负责”和“属地管理”的原则，各负其责，密切配合，齐抓共管，一级抓一级，层层抓落实。建立健全督察考核制度，制定科学、实在、管用的指标量化考核体系，加强督促检查。积极探索新形势下基层安全创建的有效方式。深入扎实地开展争创 “平安乡镇”、“平安村”、“平安社区”、“平安单位”等活动。根据其特点，延伸创安领域，拓宽创安范围，提升创安档次。实行分类指导，促进社会治安综合治理各项措施落实到基层，夯实“平安大田”建设的基础。 　　　　
　　九、与完善治安防范体系建设相结合。要继续深化“四项”活动。即在机关企事业单位深入开展创建“综治合格单位”活动；在农村广泛开展以落实“一区两会三包”、创“四无一满意”为主要内容的创建文明安全村活动；在旅店业、娱乐业和城区非公有制经济组织中开展创建“治安优胜单位”活动。形成由党委政府领导，综治机构协调，以公安机关为骨干，以群防群治力量为依托，以社会面、居民区和单位内部的防范工作为基础，以案件多发的人群、区域、行业、时段为重点的社会治安防控大格局，做到“人防抓落实、物防抓巩固、技防抓提高、协防抓合力”，实现指挥高效、打击有力、防范严密、控制有效、管理到位的目标。逐步建立起全方位、多层面的治安防控体系，把“严打”与严防、严管、严控、严治结合起来，全面落实社会治安综合治理各项措施，最大限度地预防违法犯罪。
　　十、与完善构建社会矛盾纠纷大调解机制相结合。加强社会治安综合治理，切实提高基层发现、控制和化解矛盾纠纷的能力。要严格落实责任制，把解决矛盾纠纷的责任落实到具体的地区、部门、单位和人员。要认真研究新情况新问题，积极探索新思路新方法，切实提高维护国家安全的能力、驾驭社会治安局势的能力、处置突发事件的能力、为经济社会发展服务的能力，切实提高处理新形势下人民内部矛盾的能力和水平。加强管理和教育，把刑释解教人员、失学失爱青少年、轻微违法犯罪人员的帮教和转化措施，逐个落实到具体组织、单位和责任人。进一步推进社区矫正工作，充分发挥其在维护社会和谐稳定中的积极作用。
（作者单位：中共大田县委政法委　邮编：366100　电话0598－7222001）